土地家屋調査士とは?司法書士との違いと午前免除の使い方

土地家屋調査士は、不動産の「表示に関する登記」を独占的に扱う国家資格です。建物を新築したとき、土地を分けたとき、登記記録に反映させるための調査と測量、そして申請手続きを代理します。司法書士と混同されやすい資格ですが、扱う登記の種類がまったく違います。この記事では、業務の範囲、司法書士との住み分け、試験の構造と午前免除の使い方までを整理します。

土地家屋調査士とは何をする資格か

不動産の登記記録は、大きく2つの部分に分かれています。土地や建物がどこにどれだけの広さで存在するかを記録する「表題部」と、誰が所有しているか、抵当権が設定されているかを記録する「権利部」です。

土地家屋調査士が扱うのは表題部、つまり表示に関する登記です。土地の所在・地番・地目・地積、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積といった、不動産そのものの物理的な状況を登記に反映させます。

これらの登記には、その前提として現地の調査と測量が必要になります。土地家屋調査士は調査・測量から書類作成、申請の代理までを一貫して担います。境界について争いがある場合には、筆界特定手続の代理や、土地家屋調査士会が運営するADR(裁判外紛争解決手続)での対応も業務に含まれます。

司法書士との違い

この2つは同じ登記の専門家ですが、担当する部分が分かれています。

建物を新築して住宅ローンを組む場合、まず土地家屋調査士が建物表題登記を行い、続いて司法書士が所有権保存登記と抵当権設定登記を行います。順番が決まっていて、どちらか一方では完結しません。両方を持って事務所を構える人がいるのは、この連続性があるためです。

試験の構造 午前と午後に分かれている

土地家屋調査士試験は筆記試験と口述試験で構成され、筆記は午前の部と午後の部に分かれています。

受験資格に年齢・学歴・実務経験の制限はありません。誰でも受験できます。

午前の部は免除できる 午後の部だけの受験も選べる

この試験の重要な特徴が、午前の部の免除制度です。

測量士、測量士補、一級建築士、二級建築士のいずれかを持っていると、午前の部が免除されます。この免除を使って午後の部だけを受験する人は多いとされますが、法務省の公表データでは免除者の人数は確認できませんでした。

なお、免除されるのは午前の部だけです。この試験の本体は午後の部にあります。民法と不動産登記法という法律科目に加え、申請書と図面を時間内に作り上げる書式問題があり、ここが合否を分けます。免除は入口を軽くする制度であって、難易度そのものを下げるものではありません。

午後の部の書式問題が最大の関門

午後の部には、択一式の法律問題と、書式(記述式)の問題があります。書式では、与えられた事例から必要な登記を判断し、申請書を作成したうえで、図面を描きます。土地の問題では座標計算を行い、地積測量図を作成します。建物の問題では建物図面と各階平面図を作成します。

この作業を、限られた時間内に、定規を使って手書きで仕上げる必要があります。知識があっても作図が間に合わないという理由で不合格になる受験者がいます。学習の後半は、正確さと速さを同時に上げる訓練が中心になります。

また、択一と書式のそれぞれに基準点が設けられていることが法務省の資料で公表されており、どちらかが基準点に届かないと総合点が足りていても合格に届きません。バランスを崩さない学習配分が求められます。

土地家屋調査士試験の合格者数と合格点の推移

直近3年度の出願者数・受験者数・最終合格者数

法務省が公表している各年度の「最終結果について」をもとにまとめました。法務省のページには合格率の記載がないため、受験者数に対する最終合格者数の割合を当サイトで計算して載せています。

割合は428÷4,429、505÷4,589、489÷4,824で求めています。令和7年度の受験者数は、午前の部を免除されて午後の部を受験した人と、午前・午後の両方を受験した人を合わせた数です。令和6年度の資料では「午前の部及び午後の部の双方を受験した者の数」と書かれており、年度によって表記が異なります。

最終合格者の内訳は、令和5年度が男性373人・女性55人で平均年齢38.52歳、令和6年度が男性461人・女性44人で平均年齢39.33歳、令和7年度が男性430人・女性59人で平均年齢39.20歳です。令和7年度は最低年齢20歳が2人、最高年齢65歳が1人でした。

出願者数は令和3年度の4,733人から、令和4年度5,400人、令和5年度5,417人、令和6年度5,509人、令和7年度5,821人と増え、令和8年度は6,076人になっています。

午前の部と午後の部の合格点・基準点

筆記試験の合格には、午前の部と午後の部の両方で合格点に届く必要があります。午前の部を免除された人は、午後の部の合格点だけで判定されます。さらに、多肢択一式と記述式のそれぞれに基準点があり、どちらか一方でも基準点に届かなければ、総合点が合格点を超えていても合格になりません。

午後の部の記述式の基準点は、29.0点、31.5点、32.5点と3年続けて上がっています。

筆記試験の合格発表は、令和5年度が令和6年1月10日、令和6年度が令和7年1月8日、令和7年度が令和8年1月7日でした。口述試験はその後、令和6年1月25日、令和7年1月23日、令和8年1月22日に行われています。

午前の部の認定という仕組み

測量士補などの資格がなくても、午前の部を免除される道があります。令和7年度の資料では、午前の部で認定基準点を満たした人は「認定者」となり、次年度以降の午前の部の筆記試験が免除されるとされています。認定基準点は午前の部100点満点中70.0点以上です。ただし、多肢択一式と記述式のどちらかが基準点に届かない場合は、それだけで認定されません。

公表ページで確認できなかったこと

筆記試験だけの合格者数、口述試験の受験者数と合格者数、口述試験の合格率は、法務省の公表ページでは確認できませんでした。午前の部を免除された人(測量士・測量士補・建築士など)の人数の内訳も同様に見当たらなかったため、この記事では載せていません。

令和8年度試験の日程と受験手数料

令和8年度の受験申請は、令和8年7月27日(月)から8月7日(金)まで受け付けられ、受付はすでに終了しています。令和8年熊本地震の影響を受け、一定の条件を満たす人の郵送申請は8月24日消印まで有効とされました。次回の令和9年度試験の受付時期はまだ公表されていません。

午前の部の免除は申請によって受けられます。対象は測量士、測量士補、一級建築士・二級建築士となる資格を有する者、法務大臣が認定した者(認定者)です。令和7年度の筆記試験に合格した人も、令和8年度の筆記試験が免除されます。

申請には資格を証明する書類が必要です。測量士・測量士補は登録済通知書、登録証書、試験合格証書、資格が認定される学校の卒業証明書及び成績通知書等、建築士は免許証明書、試験合格通知書及び資格を有する者であることの証明書等、認定者は認定通知書が挙げられています。令和2年3月1日の法改正施行後に建築士試験に合格した人は、日本建築士会連合会等が発行する資格証明書が必要です。

この節の出典

いずれも2026年10月8日に確認しました。

• 法務省「土地家屋調査士試験」 https://www.moj.go.jp/shikaku_saiyo_index5.html
• 法務省「令和8年度土地家屋調査士試験の出願状況について」 https://www.moj.go.jp/content/001469590.pdf
• 法務省「令和8年度土地家屋調査士試験受験案内書」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00768.html(本体PDF https://www.moj.go.jp/content/001465011.pdf)
• 法務省「令和7年度土地家屋調査士試験の最終結果について」 https://www.moj.go.jp/content/001455734.pdf
• 法務省「令和7年度土地家屋調査士試験 筆記試験の合格点等について」 https://www.moj.go.jp/content/001452469.pdf
• 法務省「令和7年度土地家屋調査士試験の出願状況について」 https://www.moj.go.jp/content/001445353.pdf
• 法務省「令和6年度土地家屋調査士試験の最終結果について」 https://www.moj.go.jp/content/001432182.pdf
• 法務省「令和6年度土地家屋調査士試験 筆記試験の合格点等について」 https://www.moj.go.jp/content/001429668.pdf
• 法務省「令和6年度土地家屋調査士試験の出願状況について」 https://www.moj.go.jp/content/001423770.pdf
• 法務省「令和5年度土地家屋調査士試験の最終結果について」 https://www.moj.go.jp/content/001411570.pdf
• 法務省「令和5年度土地家屋調査士試験 筆記試験の合格点等について」 https://www.moj.go.jp/content/001408934.pdf
• 法務省「令和5年度土地家屋調査士試験の出願状況について」 https://www.moj.go.jp/content/001401763.pdf

境界のトラブルで表に出る資格

一般の人が土地家屋調査士に依頼する場面で多いのが、隣地との境界に関する問題です。

• 土地を売却したいが、隣地との境界がはっきりしない
• ブロック塀を建て替えたいが、どこまでが自分の土地か分からない
• 相続した土地を分けて登記したい
• 古い測量図しかなく、現況と合っていない

こうした場合、現地を調査し、隣接する所有者の立会いを得て境界を確認する作業が必要になります。所有者どうしの話し合いで解決しないときは、法務局に申請して筆界を明らかにする筆界特定制度があり、土地家屋調査士はその手続きの代理人になれます。さらに、土地家屋調査士会が運営するADR(裁判外紛争解決手続)では、弁護士と協力して境界の紛争解決に関与する仕組みも設けられています。

測量の技術と法律の知識の両方が求められるのは、この境界の問題があるためです。数字を測るだけでは済まず、過去の資料を読み解き、関係者の合意を得るところまでが業務に含まれます。試験で民法と不動産登記法が問われるのも、この実務に直結しています。

合格後の登録と、独立という働き方

試験に合格しても、それだけで業務はできません。日本土地家屋調査士会連合会の名簿に登録し、事務所を置く地域の土地家屋調査士会に入会して、はじめて業務を行えます。この点は合格と登録が分かれている資格に共通する構造です。

働き方としては、既存の土地家屋調査士事務所に勤めて経験を積んでから独立する人が多い資格です。測量機器や作図ソフトへの投資が必要になるため、独立の準備には設備面の検討も入ります。独立開業しやすい資格の一つに数えられるのは、業務独占があり、依頼が制度に紐づいて発生するためです。

どんな人が目指すとよいか

• 測量会社や建設コンサルタントで働いていて、登記の分野まで業務を広げたい人
• 司法書士や不動産業に関わっていて、表示の登記も扱えるようにしたい人
• すでに測量士補や建築士を持っていて、午前免除を活かせる人
• 独立して自分の事務所を構えることを目標にしている人

逆に、測量や作図にまったく触れたことがなく、独立も考えていない場合は、学習量に対して得られるものが見合わないことがあります。この資格は業務独占を使って仕事を受ける前提で価値が出ます。

よくある質問

受験資格はありますか。

ありません。年齢・学歴・実務経験を問わず受験できます。

午前免除のために測量士補を取るのは遠回りではありませんか。

遠回りにはなりません。測量士補は受験資格の制限がなく択一式のみのため、午前の部に対応する学習をゼロから積むより負担が小さくなります。このルートを選ぶ人が多いとされています。

建築士を持っていれば測量士補は不要ですか。

一級・二級建築士も午前の部の免除対象です。すでに持っているなら、あらためて測量士補を取る必要はありません。

独学で合格できますか。

市販教材で法律科目を進めることは可能ですが、書式の作図は独学だと自己採点が難しい部分です。答案練習の機会をどう確保するかが独学の課題になります。

司法書士と土地家屋調査士、どちらを先に取るべきですか。

目指す業務によります。測量と現地調査を含む仕事をしたいなら土地家屋調査士、権利関係の手続きを中心にしたいなら司法書士です。両方を取る場合、業務が連続する組み合わせとして相性は良い部類に入ります。

数学が苦手でも大丈夫ですか。

土地の書式問題では座標計算を行いますが、使う計算は決まった手順の組み合わせです。関数電卓の操作を含めて型として覚えることで対応している受験者が多くいます。

試験に合格すればすぐ開業できますか。

登録と土地家屋調査士会への入会が必要です。また、実務では境界の立会いや役所調査など、書籍では学べない手順が多く、事務所で経験を積んでから独立する人が一般的です。

まとめ

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記を独占的に扱う国家資格です。司法書士が権利部を担当するのに対し、こちらは表題部を担当し、その前提となる調査と測量まで行います。

試験は受験資格に制限がなく、午前の部は測量士補や建築士の保有で免除できます。合否を分けるのは午後の部、とくに申請書と図面を時間内に仕上げる書式問題です。免除は入口を軽くしますが、本体の難しさはそのまま残ります。

目指すのであれば、まず測量士補で午前免除を確保し、午後の部の法律科目と書式に学習時間を集中させる。この順番が、制度の設計に沿った進み方になります。

この記事の資格制度・試験に関する内容は、土地家屋調査士法および不動産登記法の規定と、法務省が公開している土地家屋調査士試験の案内をもとに2026年9月に整理したものです。試験の実施内容や免除の要件は変更される場合があるため、受験の前に必ず公式の最新情報を確認してください。

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